I contratti per la vendita di immobili sono oggi una parte significativa fatturato economico e avere Grande importanza nella vita e nelle attività dei cittadini e delle persone giuridiche. Questa è una transazione di diritto civile in cui il venditore trasferisce la proprietà di un appezzamento di terreno, appartamento, casa o altra struttura all'acquirente per un determinato prezzo.

Caratteristiche del contratto di compravendita immobiliare: un campione del 2019

Quando concludi un affare, dovresti prendere in considerazione le sue caratteristiche:

• la maggior parte degli oggetti immobiliari sono indissolubilmente legati ai lotti di terreno su cui sono ubicati;
• gli immobili, rispetto ad altri oggetti, hanno un valore maggiore, il che significa che nel contratto di vendita di immobili sono necessarie misure speciali per proteggere gli interessi di venditori e acquirenti;
• La legislazione russa prevede una serie di restrizioni alla partecipazione di beni immobili alla circolazione civile a causa del loro significato e scopo sociale.

Caratteristiche e regolamentazione legale

Il contratto per la vendita di un oggetto immobiliare commerciale è consensuale, retribuito e reciproco.

Le regole di base della transazione, i requisiti per la sua forma e gli obblighi delle parti sono contenuti nel capitolo 30 del codice civile della Federazione Russa. Queste regole sono formulate come regole specifiche che escludono l'effetto del rilevante disposizioni generali sull'acquisto e la vendita di beni (§ 1 Capitolo 30 del codice civile della Federazione Russa).

Nota: nel 2019 un contratto campione per la vendita di immobili non è soggetto a registrazione statale obbligatoria. Tuttavia, è comunque necessario contattare Rosreestr per registrare il trasferimento di proprietà.

I termini essenziali dell'operazione comprendono il prezzo del contratto di compravendita immobiliare. È stabilito dalla decisione del venditore, dall'accordo delle parti o dai risultati di una valutazione indipendente della struttura. Sarà necessaria una valutazione indipendente se l'oggetto ha più proprietari e non sono d'accordo sul suo valore.

Ti invitiamo a scaricare un esempio di contratto di compravendita immobiliare in vigore per il 2019, nonché un certificato di accettazione, una fattura, un programma di pagamento e altre applicazioni.

Se effettuata tra privati, è identica alle transazioni con immobili residenziali. Requisiti di base per l'affare:

• l'oggetto deve essere di proprietà del venditore;
• assenza di pretese di terzi, gravami e arresti;
• pacchetto di documentazione completo.

Ma poiché prevalentemente una delle parti della transazione, o entrambe le parti, sono persone giuridiche, potrebbe essere richiesto un pacchetto aggiuntivo di documenti da entità legale che include documenti:

• fornire il permesso per la transazione dai co-fondatori;
• copie della documentazione costitutiva attestante i poteri del venditore (acquirente);
• una procura per l'acquisto e la vendita e il passaporto di un rappresentante.

Importante! I singoli imprenditori coinvolti in transazioni con immobili commerciali possono agire come individui, con o senza la fornitura dei dati del singolo imprenditore.

Inoltre, quando si tratta di proprietà di questo tipo, è richiesto quanto segue:

• registrare i locali come non residenziali;
• avere un'accurata ubicazione dell'area messa in vendita.

Per fare ciò, lo spazio commerciale dovrebbe essere assegnato in una stanza separata, con l'indicazione dei suoi confini. O acquisito come parte di una proprietà comune. Quando si vende spazio ufficio, dovrebbero essere elencate come stanze separate.

Quali documenti sono necessari per la transazione?

I passaporti civili con un permesso di soggiorno nella Federazione Russa sono richiesti da entrambe le parti. I rappresentanti presentano inoltre procure notarili rilasciate loro dai partecipanti alla transazione o dai rappresentanti responsabili.

Dal venditore

Il venditore presenta due tipi di documenti per la transazione:

• identificare la sua capacità giuridica;
• documentazione per i locali.

L'identificazione della capacità giuridica per le persone fisiche viene effettuata sulla base di un passaporto civile, i cui dati coincidono con le informazioni sul proprietario inserite nella documentazione del titolo. I venditori tra persone giuridiche devono presentare documenti che confermano l'autorità del direttore di condurre la transazione:

• procura generale del capo per il diritto di disporre di beni immobili;
• autorizzazione del partecipante alla transazione ad agire per proprio conto nell'interesse della società;
• protocollo dell'assemblea generale, ordine;
• procura per un rappresentante - in aggiunta per procuratori autorizzati.

Per quanto riguarda il pacchetto di documentazione per l'immobile messo in vendita, puoi elencare i documenti richiesti dal venditore:

Attenzione: se il costo dell'oggetto ne consente l'acquisizione senza il consenso dei co-fondatori, è necessario presentare un certificato dell'ufficio contabilità con le relative informazioni.

Oltretutto, ha senso che il venditore alleghi al pacchetto di documentazione un atto sulla valutazione dei locali, che fisserà il valore dell'oggetto a livello di esperti, senza lasciare dubbi all'acquirente sulla rilevanza del valore stabilito (puoi saperne di più sulla valutazione degli immobili commerciali).

Dall'acquirente

Se la transazione non consente l'attrazione di ulteriori fonti di finanziamento, sarà sufficiente un passaporto per gli acquirenti tra privati ​​e passaporti e procure per i rappresentanti. Quando si acquista un immobile in un mutuo, viene presentato un contratto di prestito aggiuntivo concluso con una banca per pagare l'acquisto di un oggetto.

Le persone giuridiche degli acquirenti forniscono:

• il consenso dei cofondatori, redatto con estratto del verbale;
• un pacchetto di documenti costitutivi;
• un documento attestante l'autorità dell'amministratore a condurre l'operazione;
• passaporto del direttore;
• procura notarile e passaporto del rappresentante (per avvocati);
• contratto di prestito quando si richiede un mutuo.

Inoltre, l'acquirente ha il diritto di stipulare un contratto di assicurazione di transazione, in base al quale la compagnia di assicurazione garantisce il risarcimento dei danni in caso di evento assicurato.

Accordo preliminare (PDCP)

A discrezione delle parti, è consentito emettere un PDCP. La sua esecuzione è un diritto, non un obbligo, delle parti della transazione, che è regolato dalle norme dell'articolo 429 del codice civile della Federazione Russa, che indica tale azione come volontaria. Un tale accordo ha senso se l'acquirente ha bisogno di tempo per risolvere problemi finanziari in preparazione della transazione, in modo che il venditore ritiri l'oggetto dall'asta e lo riservi per la vendita alla persona con cui sono sorti gli accordi preliminari.

1. Oggetto dell'accordo con la definizione delle parti della transazione, catastale e specifiche oggetto, l'indirizzo della sua ubicazione.
2. Il costo dei locali.
3. Obblighi delle parti a concludere un'operazione di compravendita.
4. Responsabilità delle parti per violazione degli accordi.
5. Fornitura in caparra o pagamento anticipato.

Una caratteristica della preparazione dell'MPCP è che il venditore ha il diritto di richiedere un anticipo o un deposito dall'acquirente. È consentito il trasferimento dell'importo stabilito per l'anticipo:

• contanti alla ricevuta;
• tramite lettera di credito;
• trasferito a carta di credito o conto bancario dell'organizzazione.

Al momento della riscossione di un deposito, si applicano le norme degli articoli 380 e 381 del codice civile della Federazione Russa, in cui è necessario tenere conto del fatto che se la transazione viene interrotta per colpa dell'acquirente, il deposito viene trattenuto dal venditore . E se la transazione non va a buon fine da parte del venditore, questi restituisce il denaro ricevuto sotto forma di caparra in doppia entità.

Articolo 381 del codice civile della Federazione Russa. Conseguenze della risoluzione e dell'inadempimento di un'obbligazione garantita da un deposito cauzionale

1. Alla cessazione dell'obbligazione prima dell'inizio della sua esecuzione previo accordo delle parti o per impossibilità di esecuzione (), la caparra deve essere restituita.
2. Se la parte che ha versato la caparra è responsabile dell'inadempimento del contratto, rimane in capo all'altra parte. Se la parte che ha ricevuto la caparra è responsabile dell'inadempimento del contratto, è obbligata a versare all'altra parte il doppio della caparra.

Inoltre, il responsabile dell'inadempimento del contratto è tenuto a risarcire l'altra parte delle perdite, compensando l'importo della caparra, salvo quanto diversamente previsto dal contratto.

Inoltre, si segnala che i dati delle controparti e dei locali dovrebbero essere trasferiti al contratto principale senza modifiche. In caso di modifiche, le parti redigono integrazioni al contratto. La sostituzione dell'acquirente è consentita dal contratto di cessione.

Questo accordo non è registrato. Di conseguenza, non gli è consentito:

• effettuare un regolamento completo della transazione;
• pretendere l'entrata in possesso effettivo dei locali.

La sua capacità giuridica si estende solo all'obbligo di concludere una vendita. Dopo la conclusione del contratto di vendita di immobili, la forza giuridica del MPKP viene meno.Se il contratto non contiene informazioni sulla tempistica dell'operazione, la sua capacità giuridica rimane per un anno.

I vantaggi di concludere un PDCP sono i seguenti:

• garanzie di transazione per il venditore sotto forma di deposito;
• garanzie per la rimozione dell'oggetto dall'asta per l'acquirente;
• la possibilità di pretendere l'acquisto e la vendita dalla controparte, anche attraverso il tribunale.

Le carenze della sua conclusione sono espresse come segue:

• ulteriori obblighi e spese di registrazione;
• la possibilità di perdere la somma di denaro versata sotto forma di deposito;
• quando l'acquirente e il venditore sono pronti, è un inutile ritardo nella procedura.

Se l'operazione può essere effettuata senza preventiva riserva, è opportuno che le parti stabiliscano la data di acquisto e vendita e concludano il contratto principale.

Accordo quadro (MPA)

Indipendentemente dal fatto che un MAAP sia stato precedentemente concluso, entro il termine prescritto, le parti possono concludere un'operazione di alienazione dei locali a titolo di risarcimento, avendo redatto un contratto di diritto civile di compravendita immobiliare in tre esemplari. In base a questo accordo, gli immobili commerciali sono alienati dall'acquirente al venditore sulla base delle norme degli articoli, 549-558 del codice civile della Federazione Russa. L'acquirente è obbligato a pagare l'intero importo dell'acquisto. Fanno eccezione la registrazione di un mutuo o il pagamento rateale.

Riferimento! Al momento della registrazione di un'ipoteca, l'acquirente trasferisce solo il diritto di utilizzare gli immobili commerciali.

1. soggetto del contratto;
2. informazioni sulle parti;
3. informazioni sull'oggetto;
4. condizioni per il passaggio di proprietà e la transazione;
5. termini di pagamento e l'importo inviato per il pagamento;
6. termini di effettivo trasferimento dei diritti;
7. diritti e doveri delle parti;
8. responsabilità delle parti per inadempimento degli accordi;
9. termini di risoluzione del contratto;
10. azioni di forza maggiore;
11. disposizioni finali.

Le funzionalità di compilazione sono l'indicazione di tutte le informazioni necessarie che sono state inserite nel PDCP se è stato creato. Se è stato versato un anticipo o un deposito, viene preso in considerazione come parte del pagamento totale ed è incluso nel costo totale dei locali. Sono richiesti i seguenti fatti:

Al completamento della stipula del corpo del contratto tutti gli elementi essenziali e Informazioni aggiuntive, è necessario rileggerlo, assicurarsi che non ci siano errori tecnici e di altro tipo. Dopo il ricontrollo, le parti appongono le loro firme, inseriscono i dati del passaporto o i dettagli della persona giuridica. L'atto di cessione deve essere allegato al contratto. Se non è stato redatto, una disposizione separata contiene l'informazione che la forza del contratto include la forza legale dell'atto di trasferimento.

Questo documento può essere autenticato ai sensi dell'articolo 163 del codice civile della Federazione Russa. È richiesta la registrazione con Rosreestr, dove i documenti vengono presentati direttamente o tramite MFC. Secondo le norme degli articoli 551, 558 del codice civile della Federazione Russa, la transazione è considerata completata solo dopo che le informazioni sono state inserite nel Rosreestr, di cui viene fatta una nota corrispondente sul retro del DCT. Gli accordi notarili non sono soggetti a registrazione, ma vengono trasferiti a Rosreestr per inserire le informazioni sul passaggio di proprietà.

Articolo 558 del codice civile della Federazione Russa. Caratteristiche della vendita di locali residenziali

1. Condizione essenziale del contratto per la vendita di un edificio residenziale, appartamento, parte di edificio residenziale o appartamento, in cui risiedono persone che, a norma di legge, conservano il diritto di utilizzare tale spazio residenziale dopo che lo stesso è stato acquisito dal acquirente, è un elenco di queste persone che indica i loro diritti di utilizzare lo spazio residenziale in vendita.
2. Il contratto per la vendita di un edificio residenziale, appartamento, parte di edificio residenziale o appartamento è soggetto a registrazione statale e si considera concluso dal momento di tale registrazione.

Accordo rateale

A volte le parti stipulano un accordo con un pagamento rateale. Ciò è necessario se l'acquirente non ha abbastanza soldi e il mutuo non è approvato dalla banca. In questo caso, nel contratto vengono introdotte ulteriori sfumature, redatte da disposizioni separate:

1. La modalità di pagamento è indicata come piano rateale, indicando i periodi per effettuare i pagamenti.
2. Il diritto di proprietà si considera acquisito solo dopo il rimborso delle obbligazioni di debito.
3. Fino al momento del completo pagamento, sull'oggetto viene imposto un pegno.
4. Durante questo periodo, il venditore ha il diritto di addebitare un canone aggiuntivo per l'uso dei locali. È particolarmente importante introdurre questa sfumatura nelle disposizioni del DCT al fine di evitare successivi conflitti tra le parti della transazione.

Spesso il pagamento a rate viene utilizzato in un nuovo edificio. In questo caso, lo sviluppatore può presentare un atto di proprietà solo dopo che tutti gli obblighi di pagamento sono stati completati.

Insidie ​​e sfumature

Gli immobili commerciali sono la merce più ricercata, che aumenta il rischio che gli acquirenti cadano nelle reti di truffatori che implementano schemi grigi nel mercato immobiliare non residenziale attraverso società di comodo. Per evitarli, è necessario:

• scoprire lo stato dell'azienda del venditore;
• controllare i documenti costitutivi;
• vai al sito ufficiale dello sviluppatore.

Quando , devi assicurarti:

• che è l'unico proprietario;
• nei locali non sono imposti ingombri e arresti;
• i pagamenti per la manutenzione e l'esercizio dei locali sono stati integralmente effettuati;
• qui non è stata eseguita alcuna riqualificazione non autorizzata;
• presentato documenti originali.

La negligenza dell'acquirente nel controllare la documentazione del venditore può causare notevoli problemi. E inoltre - consenso a una transazione volutamente problematica, con una diminuzione del costo dei locali.

Attenzione! Se sospetti la malafede nella registrazione di immobili commerciali, devi sospendere la registrazione e andare in tribunale. Se la registrazione è completata, presentare un reclamo.

Leggi di più sulle sfumature dell'acquisto di immobili commerciali e abbiamo parlato delle caratteristiche della sua vendita.

Gli immobili commerciali devono essere classificati come non residenziali e allestito come una stanza separata. Tutte le partizioni che dividono le aree devono essere legalizzate e incluse nella planimetria tecnica. Un pacchetto completo di documentazione per la transazione deve essere raccolto per i locali. È possibile emettere un PDKP e ricevere un anticipo o un deposito. L'accordo di transazione è concluso dalle parti e registrato presso Rosreestr. È necessario prestare attenzione durante la revisione e la compilazione della documentazione.

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immobiliare (locali non residenziali in un edificio) in una persona che agisce sulla base di , di seguito denominata " Venditore”, da un lato, e in una persona che agisce sulla base di , di seguito denominata “ Acquirente”, d'altra parte, di seguito denominate le “Parti”, hanno concluso il presente contratto, di seguito “ Trattato circa quanto segue:

1. L'OGGETTO DEL CONTRATTO

1.1. In conformità con i termini del presente contratto, il Venditore vende e l'Acquirente acquista immobili: locali non residenziali (di seguito denominati i "Locali"), numero catastale (INPUT, 10), con una superficie totale di mq . m, situato a: , al piano di un edificio di più piani. A seguito dell'acquisizione dei Locali ai sensi del presente contratto, l'Acquirente riceve la corrispondente quota di proprietà comune dell'immobile in cui sono ubicati i Locali in vendita.

1.2. I locali appartengono al venditore sulla base della proprietà, che è confermata dal certificato di registrazione statale di proprietà n. datato "" 2019, rilasciato da .

1.3. Il costo dell'inventario dei Locali, oggetto del presente accordo, è di rubli, secondo il certificato n. datato "" 2019, emesso dall'ITV.

1.4. Il Venditore garantisce che al momento della conclusione del presente contratto i Locali di cui alla clausola 1.1 non sono stati ceduti, ipotecati, contenziosi, sequestrati e interdetti ed è libero da ogni diritto di terzi.

1.5. I diritti sul lotto di terreno su cui si trova l'immobile con i Locali in esso ubicati sono trasferiti all'Acquirente nel seguente ordine: .

1.6. I locali sono stati revisionati nel 2019.

2. PREZZO E PROCEDURA DI PAGAMENTO

2.1. Il prezzo dei Locali acquistati dall'Acquirente, specificato nella clausola 1.1 del presente contratto, è di rubli. Il prezzo indicato, stabilito di comune accordo tra le Parti ai sensi del presente contratto, è definitivo e non è soggetto a modifiche.

2.2. L'Acquirente sostiene tutti i costi associati alla registrazione statale del trasferimento di proprietà dei Locali a lui, in conformità con l'attuale legislazione della Federazione Russa.

2.3. L'importo specificato nella clausola 2.1 sarà trasferito sul conto di regolamento del Venditore entro giorni bancari dopo la firma del presente accordo.

3. DURATA DEL CONTRATTO

3.1. Il presente accordo entra in vigore dal momento della sua sottoscrizione da parte delle Parti ed è valido fino al completo adempimento degli obblighi ad esso derivanti.

4. TRASFERIMENTO DI PROPRIETA'

4.1. Il Venditore è tenuto, entro un giorno dalla sottoscrizione del presente contratto, a trasferire all'Acquirente i Locali indicati nella clausola 1.1 del presente contratto secondo il certificato di accettazione (allegato), firmato dai rappresentanti autorizzati delle Parti e certificato dal sigilli del venditore e dell'acquirente.

5. RECUPERO DELLA PROPRIETA'

5.1. La proprietà dei Locali, oggetto del presente contratto e specificata nella clausola 1.1, sorge dall'Acquirente dal momento della registrazione statale del trasferimento di proprietà dal Venditore all'Acquirente nel Registro dei diritti dello Stato unificato e dall'adempimento da parte di l'Acquirente dei suoi obblighi di trasferire fondi per i Locali acquistati.

5.2. Il rischio di perdita accidentale o danni alla proprietà fino al momento specificato nella clausola 5.1 del presente contratto è a carico del Venditore.

6. DIRITTI E OBBLIGHI DELLE PARTI

6.1. Il venditore è obbligato:

6.1.1. Trasferire all'Acquirente la proprietà (Locale) oggetto del presente contratto e specificata nella clausola 1.1 in sua proprietà senza alcun recesso. Quando i Locali vengono trasferiti all'Acquirente, vengono trasferiti anche tutti i documenti ad esso relativi.

6.1.2. Garantire la presenza del proprio rappresentante autorizzato per la firma del presente contratto, nonché fornire all'Acquirente tutto quanto Documenti richiesti per la registrazione statale del trasferimento di proprietà dei Locali e la registrazione dei diritti d'uso dei terreni.

6.1.3. Non vincola l'Acquirente ad alcun obbligo per la destinazione d'uso dei Locali in vendita.

6.1.4. Fornire tutti i documenti necessari per la conclusione del presente accordo e assumersi la piena responsabilità della loro accuratezza. Fornire tutti i documenti necessari per la registrazione statale della proprietà dell'Acquirente di questi Locali nel Registro dei diritti dello Stato unificato.

6.2. L'acquirente è obbligato:

6.2.1. Pagare per intero la proprietà acquisita (Locale) (clausola 2.1 del presente contratto) mediante trasferimento di fondi non in contanti secondo le modalità e nei termini stabiliti nella clausola 2.3.

6.2.2. Accettare la proprietà alle condizioni previste dal presente contratto.

6.2.3. Presentare tutti i documenti necessari per la registrazione statale del trasferimento di proprietà.

7. RESPONSABILITÀ DELLE PARTI

7.1. Per l'inadempimento o l'adempimento improprio dei loro obblighi ai sensi del presente Accordo, le Parti saranno responsabili in conformità con le norme della legislazione vigente della Federazione Russa e risarciranno le perdite causate all'altra parte per l'importo del danno diretto effettivo.

7.2. In tutto ciò che non è previsto dal presente accordo, le Parti sono guidate dall'attuale legislazione della Federazione Russa.

8. RISOLUZIONE DELLE CONTROVERSIE

8.1. Le controversie derivanti dal presente accordo sono soggette ad arbitrato secondo le modalità previste dall'attuale legislazione della Federazione Russa.

9. ALTRI TERMINI

9.1. Le modifiche ai termini del presente accordo, la sua risoluzione e risoluzione sono possibili solo con l'accordo scritto delle Parti.

9.2. Tutte le aggiunte e le modifiche al presente accordo devono essere apportate per iscritto, firmate da entrambe le Parti e debitamente certificate.

9.3. Se l'Acquirente non trasferisce l'importo di cui sopra sul conto del Venditore entro i termini stabiliti dal contratto, il presente contratto è soggetto a risoluzione. In tal caso, l'Acquirente sarà obbligato a trasferire i Locali oggetto del presente contratto al Venditore.

9.4. Il presente accordo è redatto in copia, una per ciascuna delle Parti, e - per la registrazione statale del trasferimento di proprietà.

10. INDIRIZZI LEGALI E DATI BANCARI DELLE PARTI

Venditore

Acquirente Giur. indirizzo: Indirizzo postale: TIN: KPP: Banca: Liquidazione/conto: Corr./conto: BIC:

11. FIRME DELLE PARTI

Venditore _________________

Acquirente _________________

Il contratto di compravendita immobiliare è abbastanza diffuso nelle relazioni civili ed è regolato in dettaglio dalla normativa vigente, ma dal 2017 la procedura per la registrazione degli immobili e dei relativi diritti è cambiata notevolmente. Inoltre, le peculiarità dei contratti di vendita di specifici immobili e le sottigliezze di ogni transazione danno spesso luogo a molte domande, incomprensioni, conflitti, che possono portare non solo al rifiuto della registrazione statale del trasferimento di proprietà, ma anche al fallimento della transazione stessa.

Esempio di contratto di compravendita immobiliare 2017

Un paragrafo 7 indipendente del capitolo 20 del codice civile (di seguito indicato anche come il codice civile della Federazione Russa) è dedicato alle questioni dei rapporti contrattuali per l'acquisizione di cose immobili, inoltre, le regole generali sulla vendita e l'acquisto del § 1 del presente capo si applica a questi contratti nella misura in cui non contraddicono norme speciali (in virtù del paragrafo 5 articolo 454 del codice civile della Federazione Russa).

La condizione più importante del contratto è la definizione del suo oggetto, ovvero, in questo caso, l'oggetto immobiliare, la cui proprietà viene trasferita a pagamento. Il contratto di compravendita immobiliare dovrebbe contenere la descrizione più specifica dell'oggetto al fine di individuarlo e definirlo chiaramente. In mancanza di adeguata specificazione sulla base del par. 2 cucchiai. 554 del Codice Civile della Federazione Russa, tale accordo non può considerarsi concluso.

Ai sensi dell'art. 554 del codice civile della Federazione Russa e delle pratiche commerciali, la descrizione dell'oggetto del contratto dovrebbe includere:

• l'indirizzo dell'appartamento, della casa o di altri locali;
• il piano su cui si trova l'oggetto;
• numero catastale dell'immobile;
• superficie e altre caratteristiche tecniche (numero di stanze, loro superficie, numero di piani dell'oggetto stesso, materiale da costruzione, ecc.).

Oltre all'oggetto, il contratto di compravendita immobiliare 2017 deve contenere:

• i nomi delle parti coinvolte nella transazione ei loro dati personali, comprese le informazioni identificative;
• motivi di proprietà dell'oggetto da parte del venditore;
• il prezzo di un oggetto immobile e le peculiarità degli insediamenti per esso (il momento e il metodo di trasferimento dei fondi);
• l'indicazione delle persone che abitano o sono registrate nei locali residenziali, nonché l'esistenza dei diritti di altre persone che restano dopo la vendita dell'oggetto;
• l'indicazione del soggetto che dovrebbe sostenere i costi dell'operazione;
• momento del trasferimento dell'oggetto al venditore.

Inoltre, il contratto può contenere altre condizioni che le parti ritengono necessario menzionare. Un esempio di contratto di compravendita immobiliare può essere scaricato sul nostro sito web.

Forma di stipula di un accordo ai sensi del codice civile della Federazione Russa

Il contratto di compravendita immobiliare deve avere la forma di cui all'art. 550 del codice civile della Federazione Russa, ovvero tale accordo viene concluso in una semplice forma scritta. Tuttavia, il par. 1 del presente articolo prevede che non ogni forma scritta sia idonea a tale operazione, ma solo quella che comporti la predisposizione di un unico atto sottoscritto da tutte le parti dell'operazione.

Nel caso in cui le parti non abbiano manifestato le loro intenzioni di concludere un'operazione immobiliare sotto forma di un accordo unico firmato da entrambe le parti, o abbiano cercato di fissare le loro intenzioni in vari documenti inviati l'un l'altro o firmati da una delle parti, allora la condizione del modulo è considerata non soddisfatta.

Ciò è dimostrato anche dall'ampio pratica di arbitraggio, ad esempio, le sentenze di ricorso del tribunale cittadino di San Pietroburgo del 15 febbraio 2017 n. 33-3314 / 2017 e del tribunale regionale di Sverdlovsk del 3 settembre 2015 nel caso n. 33-12967 / 2015, ecc.

L'assenza della forma idonea del contratto ai sensi del par. 2 cucchiai. 550 del codice civile della Federazione Russa indica l'invalidità della transazione e, di conseguenza, l'assenza di qualsiasi conseguenza legale per le parti e per i terzi.

Allo stesso tempo, tali ricevute popolari per il trasferimento di un acconto (o di un anticipo - vengono chiamate in vari modi) non sono accettate dai tribunali come prova dell'operazione, anche per il mancato rispetto della forma del contratto stabilito dalla legge. Tale posizione, in particolare, è stata espressa dal tribunale regionale di Novgorod nella sentenza di appello del 20 agosto 2014 nella causa n. 2-423-33-1843/2014.

Fare un affare

Secondo il codice civile, il contratto di compravendita immobiliare non richiede di per sé alcuna particolare iscrizione, oltre alla presenza di un contratto scritto. Tuttavia, secondo il comma 1 dell'art. 551 del codice civile, è necessario registrare il trasferimento dei diritti per tali operazioni presso un organismo appositamente autorizzato. Quelli sulla base della Parte 1 dell'art. 3 della legge "Sulla registrazione statale degli immobili" del 13 luglio 2015 n. 218-FZ è il servizio Rosreestr.

In base al comma 3 della parte 3 dell'art. 15 della Legge 218-FZ, i soggetti che hanno concluso il relativo accordo sono tenuti a presentare apposita domanda alla divisione territoriale di Rosreestr per la registrazione del trasferimento dei diritti. Il modulo di questa domanda è unificato, poiché è stato approvato dall'Ordine del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia n. 920 dell'8 dicembre 2015 (come Appendice 1).

La procedura per la presentazione della presente domanda da parte delle parti è stata approvata con altra ordinanza del Ministero dello Sviluppo Economico - del 26 novembre 2015 n. 883. Tale atto normativo disciplina le modalità di invio della domanda e il necessario pacchetto di documenti (di persona, per posta o tramite documento elettronico), le modalità di sottoscrizione a seconda della modalità di invio prescelta, i requisiti per i documenti allegati (nella forma di norma di riferimento). Direttamente i requisiti per la documentazione per la procedura di registrazione sono specificati nell'art. 21 della Legge 218-FZ.

I termini per l'iscrizione della proprietà di un nuovo proprietario immobiliare sono fissati a seconda del deposito di una domanda direttamente all'autorità di registrazione o tramite un centro polifunzionale rispettivamente nella misura di 7 e 9 giorni lavorativi (secondo i commi 1 e 2 , parte 1, articolo 16 della legge 218-FZ).

Registrazione notarile del contratto

La forma notarile del contratto di compravendita immobiliare è una delle forme dell'operazione di cui al comma 1 dell'art. 158 del codice civile della Federazione Russa. In virtù dell'art. 163 del codice civile della Federazione Russa, questa forma di transazione significa che il notaio controlla la legalità di tale transazione, inclusa la disponibilità di autorità per questo da tutte le parti del contratto. Regolamentare atti giuridici Sono previsti i seguenti casi di certificazione notarile di tale operazione:

• quando oggetto del patto è una partecipazione al diritto di comproprietà comune su un determinato bene immobile (parte 1 dell'articolo 42 della legge 218-FZ);
• quando un'operazione di alienazione di beni immobili è effettuata da un tutore nell'interesse del rione, da altre persone in relazione a beni appartenenti a minori o persone la cui capacità giuridica è limitata (parte 2 dell'articolo 54 della legge 218-FZ );
• se esiste un accordo tra le parti sull'esecuzione di un contratto di vendita di immobili in forma notarile (comma 2, paragrafo 2, articolo 163 del codice civile della Federazione Russa).

Pertanto, in presenza di almeno una di queste condizioni, l'esecuzione di un contratto di compravendita immobiliare deve essere sottoposta a procedura notarile. Allo stesso tempo, sulla base dell'art. 56 Fondamenti della legislazione sui notai, approvata dalla Corte Suprema della Federazione Russa l'11 febbraio 1993 n. 4462-1, le parti devono contattare l'ufficio notarile situato nell'oggetto della federazione sul cui territorio l'oggetto immobiliare che è si trova l'oggetto di tale accordo.

Caratteristiche del contratto per la vendita di immobili commerciali

Immobili commerciali secondo par. 2 sost. 2 p.3 e par. 3 p.4.1 art. 378.2 del Codice Fiscale sono immobili e strutture occupati da aree adibite ad uffici, relative infrastrutture, esercizi commerciali, esercizi di ristorazione, servizi al consumo, ecc. In senso più ampio, gli immobili commerciali possono comprendere anche aree produttive, oltre alle imprese in in generale (§ 8 del Capitolo 30 del Codice Civile della Federazione Russa).

In generale, le regole per la stipula dei contratti di compravendita di immobili a fini commerciali hanno poca differenza rispetto alla compravendita di alloggi e si limitano solitamente all'assenza della necessità di indicare le persone iscritte, la differenza nell'elenco dei tecnici caratteristiche e altri simili. Tuttavia, c'è un'altra caratteristica significativa per quanto riguarda le specificità della tassazione di tali operazioni: in contrasto con le operazioni di vendita di immobili da parte di persone fisiche (che di solito non sono tassate a causa di tre o cinque anni fa del possesso - clausola 2 dell'articolo 217.1 del Codice Fiscale della Federazione Russa), quando effettuano questa transazione, i venditori (se non lo sono individui) non sono esenti dalla relativa imposta.

Poiché la base imponibile in questo caso è il valore dell'oggetto del contratto specificato nel documento, è necessario prestare particolare attenzione ad esso per evitare problemi con le autorità fiscali. Il prezzo di tali immobili dovrebbe essere il più vicino possibile al prezzo di mercato, per il quale è consigliabile condurre una valutazione preliminare indipendente del valore di tali immobili.

Accordo rateale

Il codice civile (clausola 1, articolo 489) prevede la possibilità di stipulare un contratto per la vendita di un immobile con l'inserimento di una condizione per la vendita a rate (cioè con pagamento rateale). Caratteristica principale tale accordo costituirà una clausola relativa alla procedura di pagamento dell'immobile trasferito alla proprietà. Quindi, nel contratto è necessario indicare quali importi e per quanto tempo l'acquirente deve cedere il venditore immobiliare. Solitamente viene indicata la data di fine periodo e l'importo che dovrà essere pagato dall'acquirente.

Anche in tale accordo, in virtù dell'art. 556 del codice civile della Federazione Russa, è necessario determinare il momento del trasferimento dell'oggetto del contratto al venditore e la procedura per tale trasferimento (secondo l'atto di trasferimento firmato da entrambe le parti). La registrazione statale viene effettuata dopo la firma del certificato di accettazione, ma per il venditore è preferibile indicare che fino al completo pagamento dell'immobile, è nel suo pegno. In questo caso, tutti gli gravami registrati devono essere rimossi dopo che il venditore ha ricevuto l'intero importo dovuto (sulla base della ricevuta del venditore dell'intero importo).

Alla fine dell'articolo, riassumiamo alcuni risultati:

• la regolamentazione legale dei contratti relativi all'alienazione e all'acquisizione di oggetti immobiliari è effettuata dai § 7 e 1 (nella parte che non contraddice le regole speciali) del Capitolo 20 del Codice Civile della Federazione Russa;
• questo contratto per regola generale ha una semplice forma scritta di un unico documento;
• il contratto stesso non è registrato da Rosreestr, ma è necessario registrare il passaggio di proprietà dell'immobile;
• nei casi espressamente previsti dal comma 2 dell'art. 163 del codice civile della Federazione Russa, il contratto di vendita di immobili deve avere una forma notarile;
• la caratteristica principale delle operazioni di compravendita immobiliare commerciale è la specificità della tassazione, in relazione alla quale va attribuita particolare importanza al prezzo dell'operazione (meglio se si effettua una valutazione indipendente);
• quando si effettua un'operazione di compravendita immobiliare, il contratto può prevedere una clausola di pagamento rateale che prevede un pagamento non una tantum, ma graduale (in determinati periodi di tempo) dell'immobile.

CONTRATTO № compravendita di locali non residenziali, "" 20, di seguito denominato il "Venditore", nella persona che agisce in base, da un lato e, di seguito denominato "Acquirente", nella persone che agiscono sulla base di, d'altra parte hanno stipulato il presente accordo come segue. 1. OGGETTO DELL'ACCORDO 1.1. In conformità con i termini del presente contratto, il Venditore vende e l'Acquirente acquista immobili: locali non residenziali (di seguito denominati "Locali"), numero catastale (condizionale), area () mq. m, posto a:, al piano di un fabbricato di piani e quota di proprietà comune (destinazione del fabbricato) del fabbricato di superficie complessiva () mq. m., contestualmente ai locali vengono trasferiti: passaporto tecnico per i locali non residenziali, planimetrie, schemi, spiegazioni, altri documenti 1.2.

Come redigere un contratto per la vendita di immobili?

Di norma, questa è una percentuale del costo finale a cui è stato venduto l'oggetto. L'importo di questa percentuale dovrebbe essere scritto nel contratto. Qui dovresti annotare immediatamente tutti i costi pianificati che l'Agente dovrà sostenere e il Preponente si impegna a compensare: per cosa esattamente e quale importo di costi è previsto.

2.1.

L'Agente si impegna: 2.1.1. Effettuare un esame legale dei documenti che attestano la proprietà dell'oggetto da parte del Mandante. 2.1.2. Insieme al Committente, elabora i termini del contratto per la vendita dell'oggetto, la forma e la procedura per i pagamenti, nonché un pacchetto di materiale promozionale per la vendita dell'oggetto.

2.1.3. Effettuare ricerche di mercato per determinare la gamma di potenziali acquirenti. Documenti utili e un database affidabile di proposte: uffici in affitto a Mosca, negozi in affitto, magazzini ed eventuali locali ed edifici non residenziali nella Federazione Russa.

Come redigere un contratto per la vendita di un immobile?

Il prezzo indicato, stabilito di comune accordo tra le parti del presente contratto, è definitivo e non è soggetto a modifiche 2.2. L'Acquirente sosterrà tutti i costi associati alla registrazione statale del trasferimento di proprietà dei Locali a lui, in conformità con l'attuale legislazione della Federazione Russa.2.3.
L'importo di cui alla clausola 2.1 è soggetto a trasferimento sul conto di regolamento del Venditore entro giorni lavorativi bancari successivi alla sottoscrizione del presente contratto. 3. DURATA DEL PRESENTE CONTRATTO 3.1. Il presente contratto entra in vigore dal momento della sua conclusione ed è valido fino al completamento della registrazione della proprietà dell'Acquirente sull'immobile acquistato e al perfezionamento di tutti gli accordi transattivi.
4. TRASFERIMENTO DI PROPRIETA' 4.1. Il Venditore è obbligato, entro un giorno dalla data di sottoscrizione del presente Contratto, a trasferire all'Acquirente il

Contratti di compravendita di immobili

Informazioni

L'accordo deve riflettere non solo le disposizioni previste dalla legge, ma anche altre disposizioni concordate tra le parti. È consentito vendere immobili insieme all'attività.

L'accordo deve contenere le seguenti disposizioni:

• Informazioni sulle parti (venditore e acquirente);
• Informazioni sull'oggetto immobile trasferito;
• Informazioni sulla posizione dell'edificio;
• Informazioni sulla categoria dell'oggetto commerciale immobile;
• Informazioni sull'area dell'oggetto, nonché nel caso di vendita dell'intero edificio sul lotto di terreno sottostante;
• Il costo dell'oggetto;
• La procedura per depositare fondi;
• La procedura per il trasferimento della proprietà all'acquirente.

Scarica un esempio di contratto per la vendita di immobili commerciali. Scarica il modulo del contratto di vendita di immobili commerciali.

Esempio di contratto di vendita di immobili commerciali

Attenzione

IMPORTANTE! A conferma della transazione effettuata, all'atto della registrazione del passaggio di proprietà, le parti trasmettono a Rosreestr ricevuta o estratto conto (cittadini), un'ingiunzione di pagamento del prezzo contrattuale con riferimento al contratto (organizzazioni). Tale procedura di transazione crea per l'acquirente il rischio che il venditore, ricevuto il pagamento, ritardi la registrazione del passaggio di proprietà.

D'altra parte, una liquidazione completa consente di ricevere un immobile che non è gravato dal pegno del venditore. Un esempio di contratto di compravendita di immobili con condizione di pagamento anticipato può essere scaricato qui: Esempio di contratto di vendita di immobili con pagamento anticipato Il pagamento rateale è un caso particolare di pagamento a credito (clausola 1 dell'articolo 489 del codice civile della Federazione Russa), quando il pagamento viene effettuato a rate.

Contratto per la vendita di immobili

Quando si redige un contratto per la vendita di immobili con tale modalità di pagamento, occorre ricordare che oltre all'oggetto e al prezzo, saranno essenziali le seguenti condizioni:

• circa l'importo di un pagamento;
• ordine e tempi di pagamento.

Puoi scaricare un contratto per la vendita di immobili a credito con un contratto rateale qui: Esempio di contratto per la vendita di immobili con un piano rateale. L'acquisto e la vendita di immobili è un argomento ben sviluppato in diritto.

Il modello di contratto può essere trovato nel nostro articolo o sul sito Web di Rosreestr, nella pagina Moduli documento. Redazione di un contratto di vendita di un immobile residenziale Notiamo subito che nel contratto di vendita di un immobile residenziale deve essere prevista un'ulteriore condizione essenziale: l'elenco degli aventi diritto all'uso dell'alloggio oggetto di vendita (pag.

1° 558 del codice civile della Federazione Russa).

esempio di contratto di acquisto di immobili commerciali

Il Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa ha stabilito inequivocabilmente che l'autorizzazione a effettuare una transazione con oggetti, i cui diritti sono registrati, deve essere in forma notarile. Rosreestr richiede anche una procura notarile quando presenta i documenti per la registrazione (clausola 4, articolo 15 della legge "Sulla registrazione statale degli immobili" del 13 luglio 2015 n. 218-FZ). Spesso, viene rilasciata una procura per più poteri interconnessi per la vendita di immobili:

• firmare un contratto di vendita;
• insediamenti;
• presentazione dei documenti a Rosreestr e loro ricezione.

Di conseguenza, è possibile trasferire a un altro soggetto il potere di concludere un'operazione di compravendita immobiliare solo in un atto notarile. Il codice civile della Federazione Russa contiene un elenco di persone autorizzate a certificare una procura anziché un notaio.

Contratto preliminare per la vendita di campione immobiliare commerciale

Tuttavia, in alcuni casi, un oggetto speciale o un'entità richiede una forma notarile dell'operazione (parte 1 dell'articolo 42, parte 2 dell'articolo 54 della legge "Sulla registrazione statale degli immobili" del 13 luglio 2015 n. 218- FZ). Il momento della conclusione di un contratto per la vendita di immobili ai sensi del codice civile della Federazione Russa Poiché i contratti per la vendita di immobili non necessitano di registrazione statale, sono validi dal momento della loro conclusione.

Quest'ultimo è così definito:

• per la natura consensuale del contratto, la sua conclusione non è pregiudicata dal fatto di trasferimento dell'oggetto del contratto;
• come regola generale (clausola 1, articolo 433 del codice civile della Federazione Russa) in relazione al contratto come documento unico (clausola 1, articolo 550 del codice civile della Federazione Russa), un contratto per la vendita di l'immobile può considerarsi concluso dal momento della firma, a condizione che tutte le condizioni essenziali siano concordate nel testo ( paragrafo 3 della lettera informativa del Presidium della Corte suprema arbitrale della Federazione Russa del 13 novembre 1997 n. 21 ).

Contratto per la vendita di un immobile commerciale con un campione di pagamento differito

Per non venire dopo Conseguenze negative per le parti, oltre che affinché l'operazione non sia dichiarata nulla, le parti devono predisporre un determinato pacchetto di documenti:

• Il venditore deve presentare documenti attestanti la proprietà dell'oggetto ceduto;

• Presentano inoltre un estratto della Rossreestr in cui si afferma che l'oggetto non è oggetto di pegno e non vi sono restrizioni su di esso;
• Una specifica tecnica dell'ITV, sulla base della quale è possibile conoscere le condizioni tecniche dell'oggetto venduto, l'anno di costruzione, l'area dei locali, l'ubicazione, il numero di piani e altre informazioni sull'edificio.

Registrazione di immobili commerciali Il diritto di proprietà, che viene trasferito mediante un accordo, deve essere registrato nel luogo dell'operazione da Rosreestr.

Esempio di contratto di vendita di immobili commerciali

• Come redigere un contratto per la vendita di immobili?
• Contratto di agenzia per la vendita di un immobile
• Redigere un contratto per la vendita di locali non residenziali
• Contratto in esclusiva
• Contratto di agenzia per la vendita di un immobile
• Documenti utili

• Tipi di contratti per la vendita di locali non residenziali: campioni di riempimento e caratteristiche

contratto di agenzia per la vendita di immobili non residenziali 1.4. l'appaltatore garantisce l'assenza di rapporti contrattuali e di altro tipo con soggetti che possano influenzare l'esecuzione del presente contratto. il contraente ne garantisce l'indipendenza e l'obiettività nell'esecuzione del presente contratto. 1.5. il contratto è eseguito presso la sede dell'appaltatore (città).
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Una risoluzione insufficiente della questione della condizione dell'oggetto può portare a un contenzioso difficile sulla risoluzione del contratto di compravendita a causa di una violazione materiale delle condizioni di qualità. La pratica per l'acquirente in queste controversie è deludente. L'obbligo del venditore di ridurre proporzionalmente il prezzo di un oggetto di bassa qualità può già essere considerato un successo (decreto del Servizio federale di antimonopolio del distretto di Volga-Vyatka del 2 luglio 2014 nel caso n. A39-3919 / 2012) . Il modulo del contratto di compravendita di immobili commerciali è disponibile qui: Contratto di compravendita di immobili commerciali - esempio. Quali sono le specifiche della vendita di immobili per procura Da tempo si è ritenuto che una procura in una semplice forma scritta fosse sufficiente per firmare un contratto per la vendita di immobili. Tuttavia, nel par.