Сбыт недвижимости иногда сопровождается гражданско-правовыми обязательствами, предусматривающими приоритет одних покупателей перед другими.

В квартире, находящейся в долевой собственности или на земельном участке (ЗУ), территория которого разделена для пользования по долям и в отношении иных объектов, где вид использования регламентирован совместным владением, установлены нормы сбыта недвижимости.

Они заключаются в том, что оформление предваряется процедурой уведомления совладельцев о продаже доли. Её цель – в оповещении лиц данной категории об осуществлении продажи, которой они вправе воспользоваться, чтобы стать полноправными владельцами недвижимости или расширить свои территориальные границы.

Если квартира принадлежит двум лицам, один из которых выставляет долю на торги, он предупреждается об установленным способом.

Если квартира принадлежит, троим, четверым или более – лицам, каждый из них предупреждается отдельно от других.

Уведомление предоставляется каждому. Совместного предупреждения быть не должно.

Не допускается давать данную информацию устно, в простом обыденном разговоре, независимо от того, насколько приятельские отношения сложились среди жильцов. Наряду с бытовыми рассуждениями на этот счёт, требуется наличие официального уведомления, которое будет предъявлено при сделке. При его отсутствии сделка заключаться не должна, а Росреестр не принимает документацию к регистрации.

Если от совладельцев получено нотариально удостоверенное согласие на продажу, этот документ приравнивается к виду оповещения о планируемой сделке. Иное уведомление не требуется.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Так же как в квартире с долевой собственностью, в отношении недвижимости , действуют положения статьи 250 ГК РФ, которые определяют приоритет покупки объекта собственниками, владеющими имуществом совместно.

Однако иные интерпретаторы законодательства ссылаются на то, что квартирой предусматривает прецедент собственности так же на места общего пользования для жильцов. Владельцы коммуналки этим правом не обладают. Так как в законодательных источниках не предусмотрено иное положение, способное отменить действие указанной статьи, она распространяется на помещения коммунального жилья.

Законодатель опирается на характеристики помещения, при которых допустимо провести аналогии для адекватности гражданско-правовой процедуры, ориентированные на долевое использование комнат.

Поэтому при продаже таких квартир требуется оповестить соседей, проживающих в одном блоке. Если здание не предусматривает наличия блоков – то соседей комнат, непосредственно примыкающих, к объекту сбыта. Это комнаты, имеющие общую стену, если помещения расположены «в линейку».

Но в отношении коммунальных комнат принципы преимущественной покупки действуют слабо, на основании действия Федерального закона от 4.07.91, под № 1541-1 (ст. 3). Иногда владельцам удаётся продать недвижимость без информирования соседей. Впоследствии соседи подают иски, пытаясь обжаловать имущественную сделку. В силу этого целесообразно информировать лиц из смежных коммунальных помещений.

Правила оповещения

Главный вид проведения процедуры – подписание совладельцами нотариально удостоверенного согласия на сделку. После его составления, оповещение допустимо провести простой процедурой письменного уведомления под роспись. Это требуется в том случае, если изменилась стоимость или условия проведения сделки. Например – покупателю предложены условия приобретения и т.п.

Если согласия на сделку не получено, собственник опирается на правила, установленные п.2 ст. 255 ГК РФ, регламентирующие передачу уведомления.

По преимуществу используется нотариальное уведомление.

Собственник обращается в нотариальную контору, где нотариус составляет официальный документ на специальном бланке. Он высылается совладельцам по адресу проживания – заказным письмом с уведомлением о получении.

Уведомление передаётся нотариусу, который составляет официальный документ о процедуре, проведённой надлежащим образом.

При срочности, требующей незамедлительных действий, уведомление передаётся телеграфом. Текст телеграммы копируется, и оператор отделения удостоверяет передачу соответствующего текста.

Оповещение считается вступившим в силу даже в том случае, если адресат отказался от получения телеграммы под роспись.

Оператор свидетельствует о том, что передача информации проведена в соответствии с требованиями законодательства.

Если совладелец предоставил согласие – оформлять сделку допустимо в тот же день. Срок её действия продолжается:

• до момента оформления сделки;
• до изменения условий сбыта;
• по волеизъявлению лица, до отмены действия.

Если сосед решил выкупить долю, выставленную на торги, он вправе отменить действие согласия, при условии, что сделка не оформлена официально. Если в этом плане произойдут накладки между претендентами на покупку объекта, вопрос решается в судебном порядке.

Оповещение вступает в силу после того как совладелец:

• предоставит нотариально удостоверенное согласие;
• официально ответит отказом;
• через месяц после получения уведомления, если ответ не получен.

В обозначенных случаях допускается оформлять купчую и передавать документацию для приложив подтверждающие свидетельства переданного предупреждения о проведении сделки.

Если согласие не получено и полномочия лица, проживающего с продавцом на одной территории, ущемлены, для него установлен срок в течение трёх месяцев для подачи искового заявления в суд о восстановлении права приоритетного приобретения доли.

При выкупе доли муниципалитетом, срок ограничивается двумя месяцами.

Преимущественное право покупки при аренде

Преимущественное право покупки муниципальной недвижимости

Если государство или муниципалитет выставляют на торги здание, в котором проживают граждане по , они обязаны:

• предоставить новое место проживания на том же основании;
• предоставить преимущественное право выкупа.

В данном случае для жильцов квартиры или комнаты это означает, что они сохраняют за собой право участвовать в аукционе наряду с остальными гражданами, а так же приобретают возможность выкупа помещения или или иного населённого пункта непосредственным соглашением, без участия в аукционе.

Если одна из комнат не приватизировалась, а оставшись бесхозной после смерти жильца или по иным причинам – её сбыт происходит по тем же правилам (см. ).

Хозяйствующему субъекту требуется уведомить лиц, совместно владеющих помещением, о предстоящей сделке.

Когда имущество владельца доли в совместном праве описывается и выставляется в счёт погашения кредитных обязательств или по иным причинам арестовывается, правило преимущественной покупки реализуется в том же объёме, как в случае его личного участия.

Но здесь оформлением уведомлений занимаются судебные приставы. Они передают заинтересованным в судьбе имущества лицам, официальные выписки из постановлений о сбыте , с обозначением условий, требуемых для его выкупа.

Официальные бумаги предоставляются под роспись жильцам квартиры. В случае появления намерений выкупить арестованную долю, они изъявляют своё решение подачей заявления.

В заявлении указывается, что преимущественное право допускает приобретения объекта без участия в аукционе.

Преимущественное право покупки участка

В данном случае ситуация гражданско-правовых действий опирается на действие тех законодательных источников, которые определяют условия сбыта. Они несколько различны по регламенту требуемых действий и лиц, выступающих в роли притязателей на приоритетный выкуп.

Если на аукцион выставляются муниципальные земли, находящиеся в аренде, то арендатор вправе выкупить их как участвуя в аукционе, так и без такового участия.

Землеустроительная комиссия административного управления населённого пункта обязана оповестить арендаторов о продаже земельного массива путём проведения торгов.

На основании составленного совместно соглашения, арендаторы получают равнозначные наделы или выкупают те, которыми пользуются. Это правило усиливается, если владельцы имеют на участках , принадлежащие им на праве собственности. В этом случае административные органы обязаны считаться с притязаниями владельцев имущества.

То же, если земля находится в совместном владении. Приоритетным окажется право у того владельца, который возводил капитальное строение совместно с продавцом. Для этого следует предъявить выписку о регистрации соответствующих сведений в Росреестре. Если собственник строения откажется от покупки, уведомление следует передать правообладателям надела.

Арестованная доля регулируется отношениями, предусмотренными для различных видов недвижимости.
Доля земли выставляется на торги после оформления разрешения судебными приставами, представившими выписку о решении выставить долю на торги, собственникам участка.

Как обойти преимущественное право покупки

Иногда складываются условия, не позволяющие провести полноценное предупреждение о том, что принадлежащая лицу доля оформляется для сбыта.

Такое возможно, когда сосед отбыл в неизвестный пункт для постоянного жительства или в долгосрочную командировку, не снявшись с регистрационного учёта (см. ).

Некоторые граждане, стремясь обойти установленное законодательством положение, нарушают его недобросовестным проведением сделки. Например, проводят , которая под видом продажи . Владелец передаёт помещение в виде дара, пользуясь регламентом односторонней гражданско-правовой сделки.

Такие ситуации распространены и используются повсеместно. Они стали подспорьем для мошенников, промышляющих на рынке недвижимости.

Но так как договор носит односторонний характер и не использует возмездного имущественного возврата в виде денежных средств или иного, взыскать сложно. так как в данном случае нарушены причинно-следственные связи между подписанием дарственной и передачей денег. Таких ситуаций следует опасаться.

Целесообразно уточнить место пребывания человека у родственников или арендаторов, которые остались в квартире, и отправить телеграмму с уведомлением по месту его проживания. В крайнем случае – признать без вести пропавшим на основании статьи 42 ГК РФ. Такое допустимо, если по свидетельским показаниям владелец не появлялся по месту постоянной регистрации более 1 года.

Если права заинтересованного лица нарушены не предоставлением информации о сбыте, и он стремится оспорить их в суде, то апеллировать следует к восстановлению иском его преимущественного права на покупку.

Распространённой является ошибка подачи иска о признании сделки незаконной. Такой иск признан судом не будет.

Понятие преимущественного права покупки. Процедура реализации преимущественного права покупки. Последствия реализации. Последствия отказа от реализации. Последствия нарушения преимущественного права покупки. Распространение правил о преимущественном праве покупки на другие возмездные сделки по отчуждению доли. Ограничение преимущественного права покупки.

1. Сособственник может продать свою долю другим сособственникам или посторонним лицам (не являющимся сособственниками). В случае если доля продается посторонним лицам, остальные сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Преимущественное право покупки доли - это право сособственника, неразрывно связанное с его личностью (уступка преимущественного права покупки не допускается).

2. Процедура реализации права преимущественной покупки:

Первое. Обязанности продавца доли. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Второе. Право сособственников. Сособственники могут выразить желание приобрести долю на тех же условиях, что и постороннее лицо.

Третье. Сроки для реализации преимущественного права покупки:

В течение 10 дней со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на движимое имущество;

В течение 1 месяца со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на недвижимость.

3. Последствия реализации преимущественного права покупки - продавец отчуждает свою долю сособственнику, выразившему согласие на приобретение доли. Если согласие выразили несколько сособственников, продавец отчуждает свою долю по частям пропорционально долям, которые имеются у сособственников.

4. Последствия отказа от реализации преимущественного права покупки. Отказом от реализации преимущественного права покупки являются:

а) активные действия - сообщение продавцу доли об отказе от приобретения доли в сроки, установленные для реализации преимущественного права;

б) пассивные действия - несообщение продавцу доли о своем намерении приобрести долю.

Только в случае отказа от реализации преимущественного права покупки продавец доли вправе продать свою долю постороннему лицу на условиях, которые были сообщены остальным сособственникам.

5. Последствия нарушения преимущественного права покупки. Нарушениями преимущественного права со стороны продавца доли являются:

а) продажа доли постороннему лицу без уведомления кого-либо из сособственников;

б) продажа доли постороннему лицу на условиях иных, чем были изложены в извещении сособственников.

Единственным способом защиты нарушенного преимущественного права является предъявление сособственником в суд иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Сам договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным по мотиву нарушения преимущественного права покупки.

Сделка (с нарушением преимущественного права) является незаконной по субъектному составу и, следовательно, в этой части должна признаваться недействительной. Но поскольку в остальном сделка законна, нет необходимости расторгать ее. Целесообразно заменить субъекта на стороне покупателя.

(В.Ф. Яковлев, 1965 г.)

Перевод прав и обязанностей покупателя на истца осуществляется и в том случае, если доля считается уже перешедшей к покупателю. Так, если переход доли в праве собственности на жилое помещение уже прошел государственную регистрацию, при удовлетворении иска суд указывает в своем решении о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и о замене покупателя истцом в записи о праве долевой собственности в ЕГРП.

Судебная практика

Пп. 4 п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.

Срок, в течение которого можно требовать перевода прав и обязанностей покупателя доли - три месяца со дня, когда истец узнал о нарушении своего права (то есть данный срок является сроком исковой давности).

Судебная практика

Пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.

Арбитражные суды считают, что рассматриваемый срок является пресекательным, то есть исчисляется со дня перехода доли к покупателю и восстановлению не подлежит (см. п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8), но, с точки зрения существующей практики (в том числе и практики арбитражных судов) более правильной представляется позиция Верховного Суда.

6. Распространение правил о преимущественном праве покупки на другие возмездные сделки по отчуждению доли. У сособственников существует преимущественное право на приобретение доли, отчуждаемой посторонним лицам не только по договору купли-продажи, но и по другим возмездным сделкам (мена, отступное и др.).

Судебная практика

Пункт 7 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102).

Однако необходимо помнить, что в этих случаях сособственники, реализующие свое преимущественное право, должны предоставить отчуждателю доли то же имущество, что и посторонний приобретатель. Если это невозможно (например, когда предоставление заключается в передаче уникальной вещи), преимущественное право других сособственников не может быть реализовано.

7. Ограничение преимущественного права покупки. Установлены два случая такого ограничения:

Первый. Судебная практика указывает, что преимущественное право покупки не применяется при отчуждении доли по договору пожизненного содержания с иждивением, поскольку в этом договоре личность приобретателя доли имеет для отчуждателя существенное значение.

Судебная практика

Пп. "б" п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.

Второй. В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ преимущественное право не действует в случае продажи доли с публичных торгов, поскольку в этом случае установлена иная процедура, позволяющая учитывать интересы других сособственников (см. п. 2 § 3 настоящей главы).

Публичные торги - это особый способ реализации имущества должника, на которое по решению суда обращено взыскание либо которое подлежит принудительной реализации на основании решения суда.

(Л.А. Новоселова)

Если же торги по продаже доли не являются публичными, а проводятся по воле обладателя доли в праве общей собственности (ст. 447 ГК РФ), то к договору, заключенному на таких торгах, в полной мере применяются правила о преимущественном праве покупки. В этом случае каждый сособственник вправе требовать перевода на себя прав покупателя, которым является лицо, выигравшее торги.

Нередко мы сталкиваемся с ситуациями, когда одним объектом недвижимости владеет несколько человек, так как при приватизации имущество оформлялось на всю семью. Иногда кто-то из владельцев решает свою часть продать, подарить или обменять, однако не знают, как правильно это сделать. Продать долю проще всего, опираясь на преимущественное право покупки других собственников. Что это такое, мы рассмотрим ниже.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Доли в квартире

По закону, если у квартиры есть несколько собственников, то у них долевое владение объектом недвижимости, а значит и равные права. Если же части четко не определены, то речь идет о совместном владении имуществом. В любом случае, если доли не выделены, то сложно сказать какая именно часть имущества принадлежит определенному человеку, и является ли она преимущественной, ведь даже в документах встречаются обозначения по типу 1/3 или 1/6. Все это осложняет , поэтому необходимо обратиться к правам первостепенной покупки. Если же доли выделены внатуре, то использовать это правило не нужно.

Преимущественное право покупки

В законе Российской Федерации, который регулирует данный вопрос, говорится о том, что гражданин, решивший продать свою часть квартиры, дома или земли, в первую очередь должен предложить ее других владельцам. Именно это является первостепенным правом покупки. Делается это для того, чтобы продавец был уверен в том, что собственники не против продажи и не претендуют на нее. Подтверждением этого будет их письменный ответ на ваше предложение.

Получить согласие на продажу можно несколькими способами. Самый простой – поговорить с другими владельцами и получить их ответ. Если они не против, то нужно оформить это в виде документа, который заверяется у нотариуса. Тогда не нужно выжидать целый месяц, согласно преимущественному праву, а можно сразу начинать поиск покупателей.

Но бывает и по-другому, когда отношения в семье не лучшие. Тогда нужно составлять специальное письмо, где вы описываете свое предложение, точные доли, цену и прочее. Можно даже предложить продажу части недвижимости в рассрочку, и четко описать ее условия. Отправляется такое предложение заказным письмом, под подпись, и с уведомлением о получении. Если в течение месяца вы не получили ответа, то можете начинать процесс продажи. При возникновении проблем, уведомление об отправке письма будет служить доказательством того, что вы соблюдали все правила о первостепенном праве покупки.

При этом вы не должны запрашивать сумму выше, чем указывали в письме. Это может стать причиной обращения в суд со стороны покупателя. Если вы решили понизить цену или сменить условия, то необходимо известить об этом покупателей и отправить новый документ.

Игнорирование письма другими владельцами будет служить для суда и соответствующих органов отказом, поэтому никаких препятствий у вас не возникнет.

Когда проходит отчуждение?

Иногда вы можете не знать о том, где находятся другие жильцы и собственники долей квартиры. Тогда нужно отправить письмо по последнему адресу проживания владельца части недвижимости и ждать ответа от них.

Возможны варианты, при которых продавец сразу же может договориться с одним из владельцев о продаже своей части. Тогда не нужно извещать других, потому что право первостепенной покупки жилья не будет нарушено, так как это распространяется только на посторонних граждан.

Ещё одним важным моментом считается вопрос об извещении супругов. Но так как до сих пор не разработано специальной нормы, то делать это не нужно. Считается, что один из супругов изъявляет волю двоих, поэтому извещение придет только третьим лицам. Заверяется их отказ по желанию. Регистрировать договор купли-продажи у нотариуса все же придется.

Цена за долю в квартире

Многие считают, что недвижимости по стандартной рыночной цене. Это не так, ведь определить точную долю в квартире без ее выделения внатуре невозможно. Квартиру, в отличие от частного дома, очень тяжело оборудовать отельным выходом и местами общего пользования, поэтому нужно быть готовым к тому, что цена будет на 30% ниже рыночной.

Можно ли обойти закон?

Если один из владельцев находится в тюрьме, то вопрос будет решаться не через него, а при помощи начальника учреждения. Если же собственники специально избегают получения уведомления, то некоторые риэлторы прибегают к обходным методам. К примеру, доля в квартире может быть подарена, а деньги переданы через ячейку в банке. Доказать незаконность подобной манипуляции практически невозможно. При этом право первостепенной покупки совершенно не работает, потому что дарение не требует согласия других.

Если будет доказано, что сделка была осуществлена незаконно и имела фиктивный характер, чтобы скрыть продажу, то дело будет передано в суд и её признают недействительной.

В таком случае все будет происходить по следующей схеме. Собственнику будет предложено купить долю в квартире за ту сумму, которую назначит покупатель. Если он согласится, то должен будет представить доказательства своей готовности, то есть показать суду всю сумму, которую готов заплатить. Если деньги не будут представлены, то дело будет закрыто, а квартира окажется в собственности нового владельца.

Продажа части в однокомнатной квартире

Сложней всего продать часть однокомнатной квартиры, так как эта доля очень маленькая и не определена по документам. В таком случае лучше сразу договориться со всеми собственниками о совместной продаже всего объекта недвижимости, а после поделить деньги поровну. Если же вы получите отказ, то нужно будет осуществлять процедуру с уведомлением и ждать их решения месяц.

Чаще всего подобные доли в домах и квартирах нужны только профессиональным перекупщикам. Они обладают определенными связями и легко находят компромисс с другими владельцами. В итоге перекупщики выкупают все доли и получают целый объект недвижимости, который впоследствии продают по рыночной цене целиком. Такие сделки более выгодные, поэтому лучше найти компромисс между членами семьи, чтобы не потерять деньги.

Преимущественное право покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество имеют совладельцы. Преимущественное право покупкизаключается в том, что при продажи доли в общей долой собственности, совладелец пользуется недвижимого имущества пользуется преимуществом перед другими лицами, не являющимися совладельцами.

Преимущественное право покупки действует только случаях, когда доля продается постороннему лицу. Если доля продается совладельцу недвижимого имущества в общей долевой собственности, остальные совладельцы имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли, не имеют.

Если приобрести отчуждаемую долю пожелают несколько участников долевой собственности, то кому из них продать долю решает продавец.

Уведомление лиц пользующихся преимущественным правом покупки о продажи доли

Чтобы соблюсти преимущественное право покупки продавец доли обязан уведомить в письменной форме остальных совладельцев о своем намерении продать свою долю с указанием цены и иных условий, на которых продается доля.

В таком уведомлении должен быть указан адрес, по которому находится объект недвижимости, кто является сособственником отчуждаемой доли, цена по которой продается доля, а также иные условия сделки.

Уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим продавцу представить доказательства надлежащего уведомления совладельца о продаже доли и условий сделки в определенное время.

На практике применяются следующие способы уведомления:

1. Отправление писем совладельцам через нотариуса.
2. Заказной телеграммой (с уведомлением), направляемой продавцом. При этом на почте продавец должен получить заверенную копию телеграммы. Отправить уведомительную телеграмму должен сам продавец. Если такую телеграмму направляет риелтор, или сотрудником компании, то должно быть письменное согласие продавца на направлении такого уведомления, поскольку такая информация является конфиденциальной.
3. Личное уведомление продавцом совладельцев с отобранием собственноручной расписки совладельца и записью об ознакомлении с уведомлением.
4. Получение нотариального заявления совладельца об отказе от покупки доли на условиях продавца.

Нередко, по разным причинам, совладельцы чинят препятствия в продажи доли и уклоняются от получения уведомления продавца. Если такой совладелец отказывается получить телеграмму, необходимо, чтобы почтальон сделал отметку, что адресат уклоняется от получения телеграммы, только в этом случае будет считаться, что совладелец уведомлен о продаже.

Однако, в соответствии со ст.250 ГК РФ извещение должно быть сделано самим продавцом в письменной форме, а потому есть основание считать, что извещение телеграммной, устно, СМС, электронной почтой не будет являться надлежащим уведомлением.

Если совладелец является несовершеннолетним или недееспособным, то уведомление должно быть направлено в орган опеки и попечительства и опекунам.

Если продавцу неизвестно место нахождения участника долевой собственности, уведомление должно быть направлено по его последнему известному месту жительства. Кроме того, продавец должен иметь доказательства, того, что он принимал меры к установлению места жительства совладельца, например, адресные справки, справки муниципальных и налоговых органов о наличии задолженности у этого совладельца по уплате налога на эту недвижимость и др.

Статья 24 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет, что при продаже доли недвижимости постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации необходимо приложит документы, подтверждающие письменное уведомление продавцом всех совладельцев или их отказ от покупки доли. В случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если такие документы не приложены, государственный регистратор должен приостановить государственную регистрацию до месячного срока с момента извещения продавцом всех совладельцев, если на момент регистрации месячный срок не истек.

Если надлежащим образом уведомленные совладельцы не дадут ответ на предложение продавца совершить покупку доли в месячный срок с момента получения уведомления, то считается, что они надлежащим образом уведомлены.

Когда совладелец пытается затянуть время, он заявляет, что согласен купить отчуждаемую долю на условиях продавца, но сам впоследствии этого не делает. В таких случаях этому лицу необходимо направить вторичное уведомление в котором следует указать, что для оформления сделки покупатель должен явиться к конкретному нотариусу в конкретное время с денежной суммой подлежащей уплате по договору. В случае его неявки сделка будет заключена с другим лицом.

Преимущественное право покупки при продажи комнаты в коммунальной квартире

В соответствии со ст.42 ЖК РФ преимущественное право покупки должно быть соблюдено и при продажи комнаты в коммунальной квартире. То есть, владельцы остальных комнат квартиры пользуются преимущественным правом покупки отчуждаемой комнаты.

В соответствии с этой нормой ЖК РФ продавец комнаты в коммунальной квартире должен уведомить владельцев иных комнат о продаже комнаты. Порядок уведомления других собственников комнат в коммунальной квартире и срок ответа на него тот же, что и при продажи доли.

Последствия несоблюдения преимущественного права покупки.

Пункт 3 ст. 250 ГК РФ закрепляет последствия нарушения преимущественного права покупки. В указанной норме говориться, что заинтересованный совладелец может в трехмесячный срок требовать по суду перевода на него прав и обязанностей покупателя. Этот срок является специальным сроком исковой давности, по истечении которого на судебную защиту можно не рассчитывать.

В таких случаях совладелец подает исковое заявление в суд с требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя на себя. Такое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из стоимости проданной доли. По предложению судьи истец в ходе подготовки по делу должен внести на депозитный счет судебного департамента или суда денежную сумму достаточную для покрытия расходов покупателя на покупку доли, то есть, покупную цену, расходы по уплате пошлины, сборов и иные связанные с оформлением сделки расходы. Обеспечить права покупателя можно наложением ареста на счет истца в банке. Если истец этого не сделает, то это будет основанием для суда для отказа в иске. Ответчиками по иску будет продавец и покупатель, третье лицо регистрирующий орган.

При удовлетворении требований истца на него переводятся все права и обязанности покупателя, переход права собственности на долю регистрируется в органе государственной регистрации.

Похожих статей пока нет.

Продажа доли или комнаты связана с определенными трудностями. Помимо расширенного пакета документации это еще и необходимость соблюдения преимущественного права покупки.
Что это такое, как его нужно оформлять и чем грозит его несоблюдение, будет рассмотрено в представленной статье.

✔
✔
✔
✔

✔
✔

✔
✔

○ Что такое преимущественное право на покупку доли или комнаты в квартире?

Это право другого собственника или соседа получить предложение о покупке реализуемой квартиры до того, как она будет предложена стороннему покупателю. Оно регулируется Гражданским кодексом РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

Прежде чем выставлять квартиру на продажу, продавец должен убедиться в том, что все сособственники или соседи по коммуналке уведомлены о планируемой сделке и не хотят использовать свое право преимущественной покупки. Отказ должен быть зафиксирован в письменной форме.

○ Какие проблемы могут возникнуть при продаже доли?

Общая долевая собственность предполагает риск возникновения разногласий между совладельцами недвижимости.

Например, они могут создавать препятствия при продаже доли, мешая ее реализации. Рассмотрим, с какими проблемами чаще всего сталкиваются дольщики при планировании сделки купли-продажи.

✔ Другие дольщики отказываются принять уведомление о продаже.

В этом случае нужно иметь доказательство соблюдения необходимых условий с вашей стороны. Для этого уведомление о планируемой продаже нужно направить заказным письмом с уведомлением о получении.

Если сособственников не будет дома в момент доставки письма, они получат извещение, что им необходимо забрать его в почтовом отделении в течение 30 дней. Если и этой возможностью они не воспользуются, можно приступать к продаже доли третьим лицам, потому что свою обязанность по соблюдению преимущественного права покупки вы выполнили.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст. 165.1 ГК РФ).

✔ Другие дольщики сначала не хотели покупать долю в квартире, а после продажи подали в суд.

В этом случае вам также нужно доказать факт соблюдения преимущественного права покупки. Если сособственники отказались от покупки доли в письменном виде, это является доказательством того, что вы выполнили свои обязательства по их уведомлению.

А если письменного отказа нет, суду нужно предъявить почтовые квитанции об отправке уведомлений и соблюдении положенного срока ожидания ответа (30 дней).

✔ Продажа при условии, что один из дольщиков несовершеннолетний.

В этом случае для возможности совершения сделки купли-продажи, нужно получить согласие органов опеки и попечительства, доказав, что права несовершеннолетнего не нарушаются. А для этого нужно приобрести для несовершеннолетнего собственника долю, не меньше продаваемой.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (п.2 ст.37 ГК РФ).

✔ Несколько дольщиков проявили желание на покупку.

В этом случае продавец вправе сам сделать выбор, потому что для заключения сделки требуется согласие обеих сторон. Если продавец изначально решил, кому будет продавать свою долю из совладельцев, он может даже не уведомлять остальных дольщиков. Объясняется это тем, что необходимость соблюдения права преимущественной покупки появляется только тогда, когда в роли покупателя выступает стороннее лицо, не входящее в число совладельцев.